Das Areal Braui Worb hat eine grosse Bedeutung für Worb und umfasst neben Gebäuden, die aus- und umgebaut werden können auch geschützte Objekte. Umso wichtiger, dass die Planung sorgsam gestaltet wird. Dafür, dass dieser erste Schritt gut über die Bühne geht, ist das Burgdorfer Büro georegio verantwortlich. Im Interview erzählen die verantwortlichen Planer und Mitinhaber Benedikt Rössler und Thomas Frei, was auf dem Weg bis zum Bauprojekt alles nötig ist.
Benedikt, Thomas - könnt ihr uns einen Überblick des Planungsprozesses geben?
Was beinhaltet er für Schritte?
Benedikt Rössler: «Viele Vorbereitungsarbeiten sind nun zum Teil schon erfolgt, zum Beispiel die Abklärungen mit Gemeinde und Kanton, der Austausch zwischen den Grundeigentümern und der Gemeinde oder die Erarbeitung der Planungsvereinbarung.
Nun folgt am 16./17. September der Bevölkerungsanlass «Zukunft Braui Worb», wo wir Meinungen und Ideen aus dem Quartier abholen möchten. Die Erkenntnisse aus diesem Anlass werden danach in die Planung einfliessen. Danach wissen wir, was die Ziele der Grundeigentümer sind, haben die Unterstützung der Gemeinde und konnten ein erstes Mal Anliegen aus der Bevölkerung aufnehmen.
Im anschliessenden sogenannten «qualitätssichernden Verfahren» wird ein Richtprojekt erarbeitet: In vier Workshops gestaltet ein Planungsteam aus Architekten, Landschaftsarchitekten und Verkehrsplanern Vorschläge, wie die Braui Worb künftig aussehen könnte. Sowohl in Bezug auf die Gestaltung der Bauten, als auch auf die Nutzungen, die dort stattfinden können. Das Planungsteam wird durch ein Expertengremium begleitet.»
Um welche Themen geht es dabei konkret?
Benedikt Roessler: «Am Anfang stehen Ortsanalyse, Umfeld und städtebaulicher Rahmen. Dann wird es von Workshop zu Workshop immer konkreter mit Nutzungskonzept, Erschliessung, Mobilität und zuletzt Architektur mit der eigentlichen Gestaltung der Gebäude. Dazu werden auch schon Grundrisse, Masse und Visualisierungen gehören. Man wird sich also zum ersten Mal ein Bild machen können, wie die Braui aussehen wird.»
Was geschieht nach dem Abschluss der Workshops?
Benedikt Roessler: «Zum Schluss erarbeiten wir die Überbauungsordnung, die dann in rund drei Jahren öffentlich aufgelegt wird. Die Überbauungsordnung legt einen verbindlichen Rahmen dafür fest, was auf dem Areal realisiert werden kann. Damit haben wir dann unsere Aufgaben abgeschlossen, 2027 startet das eigentliche Bauprojekt.»
Moment, hast du gesagt 2027?
Benedikt Rössler: (Lacht) «Genau. Vorher fahren am Brauereiweg keine Baukräne auf, beziehungsweise vor 2028 nicht, denn das Bauprojekt muss ja auch noch erarbeitet werden. Mit ein Grund dafür, dass es so lange dauert, ist, dass die baurechtliche Grundordnung angepasst werden muss, das dauert lange. Die Gemeinde Worb hat in den letzten 10 Jahren eine Ortsplanungsrevision durchgeführt, die 2022 genehmigt wurde. Also genau dann, als wir uns an die ersten Überlegungen für die Entwicklung der Braui machten. Das heisst, die Bauregeln, die heute gelten, sind noch auf den Brauereibetrieb ausgelegt.»
Und das geht, diese Regeln nun einfach anzupassen?
Benedikt Rössler: «Das geht, weil wir aufzeigen konnten, dass auf dem Areal Braui Worb ein öffentliches Interesse an einer Wohnnutzung besteht und eine Verdichtung an diesem zentralen Standort Sinn macht. Ausserdem ist hier im alten Kern Worbs ein Gewerbeareal, das Lärm und Verkehr verursacht, nicht mehr sinnvoll. Deshalb war auch der Kanton einverstanden. Mit dem Spielraum, den wir durch die Anpassung der Grundordnung erhalten, ist es möglich, ein attraktives Wohnareal zu entwickeln.»
War das die bislang grösste Herausforderung?
Thomas Frei: «Ja, insbesondere auch, weil wir den Anwohnern und dem Quartier nicht das Gefühl vermitteln möchten, dass sich alles in zwei Jahren wieder ändern wird. Uns ist als Planungsbüro wichtig, dass wir einen sorgsamen Planungsprozess gestalten, der für Sicherheit und Beständigkeit sorgt. Es ist eine einmalige Chance, für dieses einzigartige Areal eine Planung zu erarbeiten, die ihm gerecht wird. Diese wollen wir nutzen und dem Prozess die dafür nötige Zeit einräumen.»
Benedikt Roessler: «Der Vorteil ist, dass die Gemeinde Worb ein Raumentwicklungskonzept hat, das sagt, wo die Gemeinde sich entwickeln möchte. Unser Projekt entspricht genau den strategische Zielen der Gemeinde so zentrale Areale zu entwickeln.»
Wie stellt ihr sicher, dass die Qualität, die ihr anstrebt, künftig auch so gebaut wird?
Benedikt Rössler: «Gut, schlussendlich entscheidet der Bauherr, ob gebaut wird oder nicht. In der Braui Worb haben wir mit Marcel und Michael Egger Bauherren, die eng mit dem Ort verbunden sind und deshalb für eine hohe Verbindlichkeit stehen. Ihnen ist sehr wichtig, dass das Areal qualitativ hochwertig und mit Rücksicht auf die Geschichte entwickelt wird. Und ein weiterer wichtiger Aspekt: Sie wollen das Bauprojekt mit dem gleichen Architekturbüro realisieren, das als Siegerin aus dem ersten Schritt der Planung hervorgeht. Das gibt Kontiuität. Das ist nicht immer so.»
Wie viel denkt ihr jetzt schon ans fertige Bauprojekt? Oder konzentriert ihr euch auf die Planung?
Benedikt Rössler: «Es gibt heute Überbauungsordnungen, die vor 20 Jahren geschrieben wurden, die sind heute nicht mehr umsetzbar. Das heisst, wir müssen vorausdenken, und die Überbauungsordnung so gestalten, dass sie für das Areal Braui Worb Sinn macht, die ca. 2028 realisiert wird. Das ist eine spannende Herausforderung und eigentlich Kern unserer Aufgabe.»
Könnt ihr das als begleitendes Büro das Endergebnis überhaupt beeinflussen?
Thomas Frei: «Eine gute Kommunikation zwischen dem Planungsteam, der Begleitgruppe, den Fachexperten und den Eigentümern ist sehr wichtig. Es gibt aber sicher Faktoren, die wir beeinflussen können. So schreiben wir zum Beispiel fest, dass die Fachexperten das definitive Projekt im Baubewilligungsverfahren noch einmal beurteilen müssen.»
Thomas Frei: «Unser eigentlich wichtigstes Instrument ist die Überbauungsordnung. Sie basiert auf dem Richtprojekt und ist das Scharnier zum Bauprojekt. Wenn man sicherstellen will, dass so gebaut wird, wie ursprünglich vorgesehen, muss man das in der Überbauungsordnung machen.»
Wer schreibt die?
Benedikt Rössler: «Die schreiben wir. Sie geht danach durch die Planungskommission der Gemeinde und durch den Gemeinderat, der Kanton muss sie genehmigen. Ist dieser Schritt gemacht, geht es ans Bauprojekt.»
Thomas Frei: «Auch wenn wir danach keine offizielle Rolle mehr haben, werden wir mit grossem Interesse verfolgen, wie es in der Braui Worb weitergeht.»